По итогам 2024 года на территории старой Москвы прекратило расти число проектов жилья комфорт-класса, рассказали участники рынка. Кроме того, и продаваться стало меньше таких квартир, хотя остальные сегменты рынка недвижимости растут. Это связано с отсутствием доступных площадок под строительство новых проектов и ростом себестоимости объектов — в итоге застройщики переориентируются на более дорогой сегмент. Тенденция связана и с ужесточением требований города к архитектуре жилых комплексов, отмечают эксперты. О том, уйдут ли новостройки комфорт-класса с рынка столицы, — в материале «Известий».
Почему не строят комфорт-класс
В 2024 году объемы продаж жилья в новостройках комфорт-класса в границах старой Москвы упали на 12%, сообщили «Известиям» участники рынка. Это единственный сегмент, который показал отрицательную динамику.
Комфорт-класс — это комплексы недвижимости с полной инфраструктурой, в которых обязательно должны быть детские дошкольные и школьные учебные заведения, а также поликлиника. По нормативам строительства рядом с жилыми зданиями обязаны оборудовать территорию с площадками для детей, зеленой зоной и двух-трехуровневым уличным освещением.
Снижение объема в этом сегменте связано с отсутствием доступных площадок под строительство таких проектов, рассказала коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова.
— А также с ростом себестоимости объектов и возросшими затратами на их реализацию, — добавила она. Поэтому наблюдается переориентация застройщиков на более дорогой сегмент.
Остальные классы жилья приросли: бизнес и премиум — на 8%, делюкс — на 25%.
Формируется новый баланс рынка недвижимости: если в начале 2023 года доля комфорт-класса в продажах составляла 66–68%, то в 2025-м она занимает всего лишь 44%. При этом доля бизнес-класса почти достигла 50% — это на 9% больше показателя 2023-го, объяснили эксперты MR Analytics.
— Это подтверждает наметившуюся в последние годы на столичном рынке тенденцию на постепенный уход комфорт-класса, — отметили аналитики. — Можно выделить несколько предпосылок для этого явления. Прежде всего ужесточение требований города к архитектуре жилых проектов. Это приводит к увеличению себестоимости строительства и мотивирует застройщиков выходить на рынок с жилыми комплексами более высокого сегмента, дополняя их необходимыми для этого атрибутами.
В середине декабря 2024 года на первичном рынке в старых границах Москвы в продаже было 45,1 тыс. объектов общей площадью 2,66 млн кв. м, следует из данных исследования Urban Grade: 34,5% из них пришлось на новостройки комфорт-класса, 44,1% — на бизнес, 15,9% — на премиум, а 5,5% — на элитную недвижимость.
— При этом за год предложение новостроек комфорт-класса выросло всего на 1%, в бизнес-классе — на 9,3%, в премиум-классе — на 40,8%, — добавила Анна Соколова.
Спрос на жилье комфорт-класса в старой Москве стал умереннее во второй половине 2024 года в связи с охлаждением ипотечных программ со стороны Центробанка, подтвердила коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.
— Это не значит, что данный сегмент уходит с рынка. Наоборот, с появлением адресных ипотечных программ, обсуждение которых идет каждый день, интерес к нему будет лишь возрастать, — сказала она. — Но постепенно застройщики приходят к другой модели создания жилых проектов.
Сокращение предложения новостроек комфорт-класса, особенно в пределах старой Москвы, связано с тем, что земельные участки могли быть приобретены застройщиками достаточно давно по ценам, которые сегодня считаются выгодными, полагает директор по продажам федерального девелопера «Новый город» Евгения Алексеева.
— При схожей себестоимости строительства с бизнес-классом проекты комфорт-класса приносят меньшую маржу, что делает их менее привлекательными для девелоперов, — подчеркнула эксперт.
Уйдут ли новостройки недорогого сегмента с рынка
В среднем по России сложилась аналогичная картина: в крупных городах спрос на комфорт-класс снизился на 15–20%, в то время как на бизнес-класс и премиум вырос в среднем на 10%, рассказал «Известиям» директор по аналитике MR Group Артур Кулешов.
Но в некоторых регионах, например в Тверской области, наибольшим спросом продолжают пользоваться объекты эконом, комфорт и комфорт+ классов, отметила Евгения Алексеева.
— Это объясняется ограничением по сумме семейной ипотеки до 6 млн рублей, которая остается основным драйвером рынка в регионах, — сказала она.
Замдиректора по маркетингу застройщика «СК10» Алексей Иванов добавил, что в Ростовской области сегменты типового и комфорт-класса жилья также демонстрируют значительный рост.
— В то же время сегменты бизнес- и элитного жилья показывают более скромный прирост, — пояснил эксперт.
Снижение продаж в сегменте комфорт-класса в 2024 году во многом обусловлено ограничениями по программе семейной ипотеки, отметила Евгения Алексеева. На рынке бизнес- и премиум-класса такая зависимость практически отсутствует, так как значительную долю покупателей здесь составляют те, кто использует рассрочку или оплачивает жилье полностью.
Впрочем, в России сохраняется проблема и с определением классов жилья, каких-либо жестких критериев не существует, и поэтому часто они носят исключительно номинальный характер, добавил директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
— В границах старой Москвы из-за высокой стоимости земельных участков давно стало проблемой строить жилье комфорт-класса, поскольку рентабельность таких проектов вряд ли уложится в финансовую модель девелоперов, — считает он. — Там доминирует запуск проектов бизнес-класса и элитной недвижимости, в них проще оправдать дорогую стоимость земельного участка за счет более высокой цены квадратного метра.
Столичный тренд на сокращение доли строительства жилья комфорт-класса в центральных частях мегаполисов оправдан дефицитом и стоимостью земельных участков. В основном речь идет о точечной застройке, в том числе на месте промышленных зон или старой застройки.
В центральных частях городов строящимся жилым комплексам комфорт-класса все сложнее конкурировать с уже готовыми квартирами на вторичном рынке, добавил гендиректор федеральной девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин.
— Девелоперам, чтобы продавать в центре города комфорт-класс, нужно быть готовыми делать высокие скидки и снижать рентабельность строительства, что в условиях нынешней инфляции, роста цен на строительные материалы и стоимости земельных участков крайне проблематично, — полагает он. — В центральных частях городов несколько лет назад сначала начала сокращаться доля квартир эконом-класса, а следом и комфорт.
Доля новостроек комфорт-класса будет постепенно сокращаться. Однако сегмент полностью не уйдет с рынка — в этой нише всегда останутся предложения под разные покупательские запросы, добавил Артур Кулешов.
