В Минстрое порекомендовали не строить малогабаритное жилье в регионах. Власти субъектов призвали ориентироваться на Москву и Подмосковье, где минимальная площадь студий в строящихся домах должна начинаться от 28 кв. м, а однокомнатных квартир — от 36 кв. м. «Известия» выяснили, с чем связаны такие рекомендации и как их выполнение отразится на рынке недвижимости.
Ориентир на Москву
В Минстрое призвали не строить малогабаритное жилье в регионах. В письме, адресованном властям субъектов страны, Минстрой рекомендует в рамках разработки региональных стандартов согласовывать новые проекты, где минимальная площадь студий начинается от 28 кв. м, однокомнатных квартир — от 36 кв. м, двухкомнатных — от 49 кв. м, трехкомнатных — от 66 кв. м. В министерстве «Известиям» рассказали, что документ носит рекомендательный характер: вводить жесткие ограничения по площади строительства жилья не планируется.
«Сейчас Минстрой России не рассматривает корректировки действующей нормативно-правовой базы в части введения каких-либо ограничений по площади на строительство жилья. Методические рекомендации дорабатываются со стороны рабочей группы», — отметили в пресс-службе министерства.
Подобные стандарты уже действуют в Москве (с августа 2024 года) и Московской области (с января 2025 года). С этого времени в столице и Подмосковье не согласовывают проекты, в которых предусмотрены студии меньше 28 кв. м.
— Говорить о влиянии введенного запрета на рынок столичного жилья рано. Значительная часть лотов этого формата (менее 28 кв. м) была введена на рынок еще до ограничения Минстроя, следовательно, в Москве и области всё еще можно приобрести квартиру площадью до 28 кв. м. Заметные изменения можно будет наблюдать позднее, когда застройщики реализуют проекты, заложенные во второй половине 2024 года, — отметила в беседе с «Известиями» руководитель сектора новостроек сервиса «Яндекс Недвижимость» Ирина Литвинова.
Ситуация на рынке
Практика, которую предлагают в Минстрое, изменит ситуацию на рынке недвижимости, считает директор исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» Венера Шайдуллина. По статистике, сегодня около половины строящихся квартир в России не соответствуют новым рекомендуемым нормам.
По информации Аналитического центра «Дом.РФ», предоставленной «Известиям», сейчас в строящихся домах по всей стране представлено 255 тыс. лотов площадью до 28 кв. м, 597 тыс. однокомнатных квартир площадью до 36 кв. м, 206 тыс. двухкомнатных квартир до 49 кв. м и 82 тыс. трехкомнатных квартир до 66 кв. м.
В «Яндекс Недвижимости» отметили, что распределение малогабаритного жилья по регионам неравномерно. Наибольшая концентрация квартир площадью до 28 кв. м. наблюдается в Уфе (23%), Санкт-Петербурге (21%), Краснодаре и Екатеринбурге (по 16%), Москве (14%), Перми, Ростове-на-Дону и Воронеже (по 13%), Новосибирске (11%) и Челябинске (10%).
В границах Подмосковья, по данным BnMap, в экспозиции находятся 18 462 квартиры и апартаментов площадью до 30 кв. м. В массовом сегменте жилья количество таких лотов до запрета увеличивалось, сейчас аналитики наблюдают тенденцию к сокращению.
Эти изменения, отмечает Шайдуллина, могут существенно повлиять на фактор доступности жилья для определенных категорий покупателей. Увеличение минимальной площади квартир может привести к росту стоимости, что затруднит приобретение жилья для некоторых групп населения.
О том же говорит и заместитель генерального директора «Аеоn Девелопмент» Марина Мальцева. По ее словам, маленькие квартиры пользовались популярностью, поскольку давали возможность приобрести жилье с минимальным бюджетом покупки. Такие лоты часто покупали как первое жилье для детей, а также в качестве актива для последующей сдачи в аренду или перепродажи.
— В условиях высоких ставок по ипотечным программам это может отразиться на уровне спроса, особенно в массовых сегментах недвижимости, — отмечает эксперт.
Прогнозы экспертов
Как отмечают эксперты «Известий», на данный момент речь идет только о рекомендациях Минстроя, а не о законодательных ограничениях, но, скорее всего, многие девелоперы прислушаются к ним и учтут при планировании будущих объектов.
— Если опираться на предыдущий опыт, то рекомендации со временем станут новыми закрепленными нормами, и имеет смысл подготовиться к ним заранее, чтобы избежать возможных проблем на более поздних стадиях проектов. В ряде регионов, безусловно, прислушаются к Минстрою, — говорит директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Антон Гак.
Так или иначе, полагает он, на рынке произойдет плавное замещение одного продукта другим, с чуть иными характеристиками, но нужно понимать, что этот процесс будет сильно растянут во времени. Средний срок девелоперского цикла составляет пять лет, и весь объем квартир меньше рекомендуемых норм, который сейчас запроектирован, согласован региональными властями и находится в стадии строительства, будет выведен на рынок, никакие ограничения его не коснутся
— Поэтому изменение требований к площади квартир не скажется на ценах на жилье в ближайшем будущем, а в долгосрочном периоде коррекция стоимости не будет заметна, — считает собеседник «Известий».
По мнению сооснователя и совладельца «Группы «Родина» Владимира Щекина, в перспективе трех-пяти лет в России может увеличиться средняя площадь квартир на 3–5 кв. м, поскольку вырастет доля жилья площадью более 28 кв. м. За 2024 год средняя площадь приобретаемой квартиры уже увеличилась на 8% — до 53,2 кв. м.
— В целом инициатива по ограничению минимальной площади квартир может сбалансировать рынок, найдя компромисс между эффективными планировочными решениями к максимально полезной площади и потребностями покупателей, — говорит собеседник издания.
Причины перемен
Как объясняет «Известиям» Владимир Щекин, предпосылками запрета малогабаритных квартир стали два фактора — политический и социальный. Весной прошлого года президент Владимир Путин подписал указ о национальных целях развития России, в котором одной из задач стояло обеспечение населения жильем из расчета 33 кв. м на человека к 2030 году. Соответственно, самая маленькая квартира не должна иметь метраж меньше 33 кв. м.
— Второй фактор — общий тренд в недвижимости на повышение комфортных условий проживания. Мы видим тенденцию на создание эргономичных планировок и гибких пространств в квартирах и развитие общественных пространств жилых кварталов, — говорит собеседник «Известий».
Как отмечает заместитель гендиректора «Аеон Девелопмент» Марина Мальцева, проекты с большим количеством студий, которыми наполнен современный рынок, существенно увеличивают нагрузку на инфраструктуру района — детские сады, поликлиники, школы, транспорт.
— Кроме того, согласно многим исследованиям, проживание в квартире площадью менее 28 кв. м. негативно отражается на психологическом состоянии людей. При этом мы видим, что Москва развивается в сторону создания максимально комфортной городской среды на всех уровнях, — считает Мальцева.
По ее словам, одним из первых регионов, который переймет опыт столицы и Подмосковья, может стать Ленинградская область. Там запрет на строительство студий и однушек площадью менее 28 кв. м вступит в силу уже с 1 января 2026 года. Кроме того, запрет обсуждается в Екатеринбурге.
