В январе 2025 года количество ипотечных сделок сократилось на 35% по сравнению с январем 2024-го, подсчитали в VSN Group. Как заявили «Известиям» опрошенные участники рынка, в текущем году основное изменение на рынке первичной недвижимости может коснуться пересмотра параметров, которые определяют класс объекта. Дело в том, что застройщики и девелоперы понимают, что покупатели готовы отказываться от некоторых удобств на территории жилкомплекса ради экономии. Это изменение также может затронуть и планировки квартир, сообщили на рынке. По оценке ДОМ.РФ, в условиях высоких рыночных ставок по ипотеке спрос может смещаться на рынок вторичного жилья. При этом уже наблюдается резкая переориентация покупателя с новостройки на загородную недвижимость. Подробности — в материале издания.
Иллюзии рассеялись
По новым данным аналитического центра ДОМ.РФ (есть у «Известий»), в начале года спрос на новостройки замедлился: в январе 2025 года продажи квартир по ДДУ составили 1,5 млн кв. м. Такой объем на 19% уступает значению в аналогичном периоде 2024 года (1,8 млн кв. м), но находится на уровне января 2023 года (также 1,5 млн кв. м). При этом на 13% сократился запуск строительства новых проектов новостроек (до 2 млн кв. м). Это на 13% меньше, чем в январе 2024 года. Продажи строящихся квартир в январе снизились за счет сегмента комфорт и типового жилья (1,2 млн кв. м, −23%). Год назад спрос в этом сегменте поддерживала массовая программа «Льготная ипотека». В бизнес- и элитном классе продажи соответствуют прошлогоднему уровню (246 тыс. кв. м, +2%).
В январе 2025 года на первичном рынке жилой недвижимости в границах старой Москвы было совершено 1,3 тыс. сделок с использованием ипотечных средств. Это на 35% меньше, чем в январе 2024-го, когда показатель составлял 1,9 тыс. сделок, подсчитали в VSN Group. Эксперты проекта Urban отмечают, что спрос на ипотечные продукты ощутимо сократился, но в неконтролируемый обвал это не переросло. Сильнее всего отказ от льготного кредитования затронул города, где стоимость жилья значительно выше, чем в среднем по стране. Так, во Владивостоке доля сделок с привлечением банковской поддержки снизилась на 13 процентных пунктов, в Москве и Казани — на 15, в Санкт-Петербурге — почти на 17.
В то же время для большинства других крупных рынков этот показатель измеряется 3–7 процентными пунктами. При этом практически повсеместно вырос период ипотечных выплат. Во всех крупных городах средние значения превышают отметку в 25 лет. За счет растягивания сроков потребители надеются смягчить финансовую нагрузку.
Рынок в поисках мотивации
В июле 2024 года завершилось действие программы «Господдержка», а по другим востребованным видам льготной ипотеки были введены новые ограничения. В этих условиях девелоперы и банки всё чаще прибегают к альтернативным инструментам увеличения покупательского спроса, рассказывает генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. В частности, можно найти субсидированные программы от 0,1% на первый год выплат и от 13,9% на весь остальной срок, что существенно ниже среднерыночной ипотечной ставки, которая на текущий момент превышает 21% годовых.
В целом по России выдача ипотеки в январе снизилась примерно на 55%, причем даже если убрать за скобки программу «Льготная ипотека», которая действовала в январе прошлого года, сокращение всё равно составит около 30%, отметил эксперт направления «Народный фронт. Аналитика», гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов.
Кроме того, в настоящее время всё еще действует траншевая ипотека, которая позволяет заемщику вносить минимальные платежи (от одного рубля в месяц) до сдачи дома в эксплуатацию. Благодаря этому можно купить квартиру в новостройке и не нести сразу после подписания договора двойную нагрузку: на плату за аренду и на ежемесячные выплаты по кредиту.
Также на рынке распространена семейная комбо-ипотека, при которой банк предоставляет лимит на сумму от 12 до 30 млн рублей по льготной ставке и разницу между данной суммой и стоимостью жилья кредитует по рыночной ставке. На практике чаще всего выдают до 12 млн рублей под ставку 6%, без снижения за комиссию.
Эксперт Общественного совета при Минстрое России, руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик полагает, что секвестирование ипотечных программ стало единственной причиной существенного падения продаж новостроек начиная с июля 2024 года.
— Сейчас поддержку рынка оказывает семейная ипотека, — замечает он. — Пользователи этой программы не ощутили изменений. Остальные покупатели вынуждены адаптироваться к новым условиям. В первые месяцы было ожидание падения цен. Сейчас иллюзии рассеялись, всем стало понятно, что цены на новостройки продолжат расти темпами общей инфляции. Поэтому продажи новостроек медленно восстанавливаются.
Согласно опросам Российской гильдии риэлторов, ставка свыше 16% по рыночной ипотеке является заградительной, много потенциальных покупателей, не подпадающих под оставшиеся льготные программы, отложили покупку до ситуации, когда ежемесячный платеж по ипотечному кредиту возможно будет вписать в свой семейный бюджет.
— Средний платеж по рыночной ипотеке сегодня порядка 160 тыс. рублей, — рассказывает президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин. — В реальности наблюдается переориентация покупателя с новостройки на вторичную и загородную недвижимость. Разница в стоимости квадратного метра в новостройке и ИЖС свыше 60% в пользу загородной недвижимости.
Директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family Анастасия Бычкова сомневается в том, что произойдет сдвиг в сторону вторичного рынка, потому что там также остаются заградительные ипотечные ставки в среднем на уровне 30%. Поэтому аренда жилья продолжит пользоваться популярностью в течение всего 2025 года. Застройщики, конечно, стремятся сохранить продажи и спрос, предлагая специальные программы, в том числе различные программы рассрочек, рассказала она.
— В сегментах «премиум» и «элит», где доля ипотечных сделок не превышает 10−15%, спрос остается на высоком уровне, — добавила коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко. — Многие состоятельные покупатели, напротив, стремятся приобрести недвижимость, чтобы сохранить накопления.
Невидимая рука ипотечного рынка
В условиях заградительных ставок по базовой ипотеке и ограничений для получения льгот рассрочки продолжают активно использоваться застройщиками для привлечения покупателей. Руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики компании «Главстрой» Елизавета Родина отмечает, что это инструмент ограниченного действия в рамках одного проекта, поскольку при покупке в рассрочку темп наполнения эскроу-счета снижается и возникают риски по невыполнению банковских ковенант (допобязательства, которые принимает заемщик при заключении кредитного договора). Но тем не менее некоторые новшества уже привнесли изменения — это введение ипотечного стандарта, который запрещает наценку на стоимость квартиры при субсидировании ставки.
— К чему это приводит? К тому, что на рынке мы видим цены предложения (включающие все наценки), от которых будет даваться скидка в зависимости от условий оплаты, — говорит Елизавета Родина. Например, при полной оплате это будет 15%, а при рассрочке или пониженной ставке — 5–10% на первый взнос или стоимость квартиры.
Вице-президент по продажам ГК «Гранель» Элина Ханнанова констатирует, что локомотивом продаж по-прежнему выступает семейная ипотека. Застройщики и девелоперы для поддержания спроса применяют сейчас вспомогательные инструменты: траншевую ипотеку, опцию сниженного платежа. Рассрочка беспроцентная сроком до двух лет, но ограничена лимитами по каждому из проектов. По этой программе покупатели могут перейти на форму оплаты по ипотеке или закрыть остаток суммы наличными средствами.
По ее словам, по траншевой ипотеке первоначальный взнос — от 20,1%. Ставка фиксируется на весь срок кредитования. Программа позволяет вносить символические платежи в первый год кредитования. Это важно для тех, кто арендует жилье или ожидает продажи имеющейся недвижимости. Первая часть кредита может быть от 100 рублей, она перечисляется банком на счет эскроу после регистрации ДДУ. Второй транш выдается не позднее 18 месяцев.
Коммерческий директор «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров добавляет, что некоторые застройщики предлагают обмен старой квартиры на новую с доплатой (trade-in). Также развиваются и новые финансовые инструменты, например совместные программы с банками по предоставлению ипотеки на льготных условиях. Например, застройщики заключают партнерские соглашения с банками, снижая процентные ставки по кредитам (например, до 0,1–5% на первый год).
Директор рейтингов финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова признает, что ипотека как продукт становится всё менее маржинальной для банков, особенно в условиях высокой стоимости пассивов на долгосрочных горизонтах, некоторые банки вообще отказываются от данного вида кредитования в текущих условиях.
