Перейти к основному содержанию
Реклама
Прямой эфир
Мир
Прокуратура США начнет расследование фальсификаций на выборах 2020 года
Политика
Права на досрочную пенсию сотрудников МЧС могут уравнять
Политика
Для участников СВО хотят установить единые социальные льготы
Общество
ЕДДС предупредила жителей Краснодара о задымлении воздуха в городе
Происшествия
В Белгороде 18-летний мужчина получил минно-взрывную травму
Происшествия
В Белгородской области в результате атаки ВСУ ранены два мирных жителя
Армия
Гвардии рядовой Андрей Никитин отразил атаку ВСУ на позиции ВС РФ
Происшествия
В башкирском селе Габдюково подтоплено 15 домов из-за затора на реке
Экономика
Россиянам списали впятеро больше долгов без суда в 2024 году
Мир
Трамп пригрозил Ирану последствиями за каждый выстрел хуситов
Экономика
Курс рубля начнет слабеть после 80 за доллар
Мир
Пентагон подтвердил возобновление обмена данными разведки с Украиной
Мир
Трамп отменил минимальную зарплату в размере $17,75 для федеральных подрядчиков
Мир
SANA сообщило о гибели двух человек из-за авиаударов Израиля на юге Сирии
Мир
Парагвай и РФ запустят обмены между деловыми кругами
Мир
Делегаты ДРК вопреки отказу повстанцев посетят переговоры с движением M23
Экономика
Власти потратили на обслуживание госдолга рекордные 2 трлн
Главный слайд
Начало статьи
На сколько просел рынок
Почему упали темпы строительства
Что ждет рынок недвижимости
EN
Выделить главное
Вкл
Выкл

В декабре 2024 года показатель ввода объема жилья снизился на 13%, хотя до этого каждый месяц на протяжении нескольких лет показывал небольшой рост. Это следует из отчета Центробанка, который проанализировали «Известия». Сейчас из-за высоких ставок по кредитам и отмены массовой льготной ипотеки падает спрос на квартиры, при этом и девелоперы сокращают число предложений и даже начинают меньше строить, отметили эксперты. Так, объем новых проектов по сравнению с 2024 годом сократится на 27–38%, при этом около 70% введенных в эксплуатацию квадратных метров всё еще находится на балансе девелоперов. О том, приведет ли сложившаяся ситуация к полноценному кризису на рынке жилья, — в материале «Известий».

На сколько просел рынок

Ввод жилья в эксплуатацию резко упал в конце 2024 года в России, следует из отчета ЦБ о региональной экономике, с которым ознакомились «Известия». В декабре этот показатель в целом по стране снизился сразу на 13,3%.

Ситуация на рынке значительно различается по регионам. Банк России собирает данные по своим семи главным управлениям в разных частях страны. Сильнее всего ввод жилья в декабре сократился на юге России — сразу на 23,1%. На северо-западе немногим меньше — на 22,6%, а в центральной части — на 14,9%. Меньше всего показатель снизился на Урале (лишь на 2,2%).

ЦБ
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Ранее, в октябре, в целом по России отмечалось небольшое сокращение объемов ввода жилья, но оно было незначительным — на 2,6%. А до этого весь год этот показатель увеличивался. Причем в январе 2024-го и в декабре 2023-го рост превышал 30%. Однако в июле ЦБ начал резко повышать ключевую ставку, в октябре — до рекордных 21%. Из-за этого спрос на ипотеку сильно сократился. Кроме того, в июле власти значительно ужесточили условия по льготным программам.

В России перестали выдавать ипотеку на новостройки под 8%, которую запустили еще в 2020 году, а также установили ограничения для получения семейной. Теперь оформить эту программу могут семьи с детьми в возрасте до шести лет, а также семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью.

В 2024 году произошло больше переносов сроков сдачи многоквартирных домов на будущие периоды, чем в предыдущие годы, напомнил «Известиям» руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов.

Это связано со спадом спроса, снижением темпов наполнения эскроу-счетов на фоне растущей строительной инфляции, — пояснил он. — Прошлогодний рост мог быть связан с рядом принятых в конце 2023 года решений по регистрации ранее возведенных построек, в том числе в рамках дачной амнистии. В 2024 году этот процесс шел ровнее, без явных пиков в распределении показателей.

Офис продаж
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Павел Бедняков

Снижение темпов ввода жилья подтвердил «Известиям» и директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101». Текущие объемы обеспечены проектами, запущенными еще в 2020–2022 годах, когда спрос был высоким, а доступная ипотека стимулировала активное строительство, отметил коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.

В 2025 году объем новых проектов жилищного строительства значительно сократится, прогнозируют аналитики «Дом.РФ». По оценке госкомпании, объем новых проектов по сравнению с 2024 годом сократится на 27−38%, с 48 до 30−35 млн кв. м.

При этом в высокобюджетном сегменте падение темпов ввода не наблюдается. Напротив, в 2024 году на московский рынок вышли 11 проектов, что сопоставимо с результатами 2023 года, сказал руководитель департамента продаж девелоперской компании UNIQ Development Валерий Ручий. А количество сделок в этом сегменте выросло примерно на 40%.

Почему упали темпы строительства

Сокращение в первую очередь связано с риском роста долговой нагрузки застройщиков из-за дорогого проектного финансирования — девелоперы в нынешних условиях не уверены в выполнении необходимых планов продаж для снижения ставок в рамках этого механизма строительства, полагает директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Стройка
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Второй фактор — большие инфляционные риски, не все финансовые модели способны их выдержать и обеспечить достаточную рентабельность строительства, — отметил эксперт. — Ажиотажный спрос и рост цен последних лет сильно ослабили финансовую эффективность у части застройщиков: отсутствие бережливого производства, управления закупками, чрезмерные затраты на маркетинг и рекламу.

Еще один важный фактор, как отметил Ильдар Хусаинов, в этих условиях на строительном рынке появились крупные и динамично растущие игроки, которые забирают всё большую долю, и другим застройщикам становится всё сложнее конкурировать с ними.

Гендиректор федеральной девелоперской компании «Люди» Денис Жалнин добавил, что многие застройщики делают совместные коллаборации, более крупные компании выкупают мелких — всё это коррекция стратегий и вывода на рынок новых проектов.

Деньги
Фото: ТАСС/Семен Лиходеев

— Кроме того, рост цен на квартиры в массовом сегменте не догоняет увеличение себестоимости строительства, — отметил он. — И если крупные застройщики с собственной производственной базой и большим земельным банком еще как-то за счет объемов нивелируют этот фактор, то средним и малым это делать всё сложнее, поскольку это требует в том числе изменения подходов к строительству, «осушение» себестоимости, в том числе за счет применения модульных решений.

В связи с высокой ключевой ставкой спрос на новостройки снизился и продолжит свое снижение, если Банк России не смягчит денежно-кредитную политику, добавила менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова.

Высокие темпы сдачи жилья ранее объяснялись желанием успеть сдать ЖК до завершения срока действия льготной ипотеки, отметил директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

— И это далеко не все проблемы, — подчеркнул он. — Так, объем нераспроданного жилья составил 76,9 млн кв. м по итогам первых девяти месяцев 2024 года. То есть порядка 70% введенного в эксплуатацию жилья всё еще находится на балансе девелоперов.

Ипотека
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Алексей Майшев

Продажи падали на протяжении всего второго полугодия 2024 года и по итогам декабря выдача ипотеки обвалилась на 73% в годовом выражении по количеству кредитов, отметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.

— И на 69% год к году по их объемам, — сказал он.

Что ждет рынок недвижимости

В 2025 году эксперты ожидают снижения объемов продаж жилья в России примерно на 20–30% на фоне эффекта высокой базы первого полугодия прошлого года, когда был повышенный ажиотаж в преддверии завершения действия множества льготных программ с 1 июля. А также из-за ужесточения требований к заемщикам по ипотечным займам, считает Владимир Чернов. Причем в первую очередь это касается увеличения первоначального взноса по ипотеке с 15 до 30–50%.

— Именно на этом фоне я и прогнозирую продолжение снижения объемов ввода жилья примерно на 10% в месяц, — сказал он.

Дверь
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

К такому выводу пришли и аналитики «Дом.РФ». В госкомпании отметили, что у застройщиков сформирован задел по продажам, который позволит им гарантированно завершить проекты, ввод которых запланирован на 2025 год. Однако из-за слабого спроса на жилье девелоперы сократят запуск новостроек. В результате с 2027 года ввод жилья в эксплуатацию может упасть.

Там отметили, что средняя ключевая ставка в 2025 году составит 20%. А номинальные цены на первичное жилье будут расти на уровне инфляции, при этом в реальном выражении цены почти не изменятся.

В течение 2025 года застройщики, чтобы продолжать работу, будут вынуждены сбывать невостребованные квартиры — возможно, с дисконтом или с выгодным для покупателя предложением рассрочки, полагает Валерий Тумин. Впрочем, инструменты продаж всё менее доступны из-за введения с января 2025 года ипотечного стандарта. Так, закрылась возможность ипотечного кешбэка, этот инструмент был крайне популярным.

По мнению директора по продажам «Главстрой» Алексея Гусева, на фоне роста рисков и падения спроса пик сокращения строительства придется на 2026–2027 годы и может составить еще 20–40%.

Новостройка
Фото: ИЗВЕСТИЯ/Константин Кокошкин

Но сокращение ввода нового жилья в эксплуатацию потенциально может привести к недостатку предложений на рынке новостроек через несколько лет, добавила Екатерина Сташкова. Именно к 2027 году ожидается снижение ставки ЦБ до комфортных значений, об этом ранее заявил сам регулятор. И это, полагает эксперт, повлечет возобновление спроса на ипотеку, а недостаток предложения может подстегнуть новый виток роста цен на жилье.

Читайте также
Прямой эфир
Следующая новость
На нашем сайте используются cookie-файлы. Продолжая пользоваться данным сайтом, вы подтверждаете свое согласие на использование файлов cookie в соответствии с настоящим уведомлением и Пользовательским соглашением